市街化調整区域　緩和規制のあれこれ

 

 

市街化を抑制する区域、「市街化調整区域」

この区域ではお店の出店、会社設立などが出来ず、場所によっては引っ越してくることすら許されません。

では、全国津々浦々、全ての市街化調整区域で厳しい規制がかかっているのでしょうか？
実は、そうではありません。

基本の法律は厳しい規制だが、多くの場合、条例などで緩和されています。

 

 

 

 

どんな場所が市街化調整区域？

 

前回の記事にも記載したように、市街化調整区域に指定されている場所は

 

『市街地近郊の田舎』です。

 

「？？？？？？？」ってなった方も多いかもしれません。

例として、千葉、兵庫、大阪の地図を見てください。

 


 


 


.
青・・・市街化区域
赤・・・市街化調整区域
白・・・非線引き区域・市街化区域外　です。

土地勘のない人には「？？？？？」だと思いますが、ご了承ください。

これを見ると、『市街地近郊の田舎』という表現が分かると思います。

 

 

法律制定前から建ってる家は？

.
この法律ができたのが昭和４３年

全国で区域分けがされたのは、昭和４３～４９年頃

（この区域分けのことを、一般的に『線引き』と言います。）
その地域に住んでいた人は、ある日突然厳しい規制をかけられることになりました。

普通なら「いやいや、国の都合で勝手に決めるなよ！」となりますよね？
そのため、現在でも「線引き前に建てられた建物は規制が緩い」状態になっています。
他人に賃貸してはいけない地域に建物がある場合、線引き前の建物は賃貸可。線引き後の建物は賃貸不可。というパターンが多いようです。

 

 

 

市街化調整区域だけど、大きな集落

 

市街化調整区域の中には、「そんなに田舎では無いし、家もたくさん建っている」地域があります。

しかも、線引きされてから40年以上が経っています。

農家じゃない家もずいぶん増えています。
いつまでも昔の法律のまま縛るのは難しい地域。

こういう地域は条例で規制緩和されています。
例えば『都市計画法　34条第11号規定』では
○○戸以上の集落を形成している地域では、農家以外が住んでも良いことになっている。
また、賃貸や売買もOKです。

ただ、商売は出来ないので、賃貸アパートを建築することは基本的に出来ません。

ちなみに、規制緩和されているとはいえ、古民家カフェなどの空き家活用はほとんど出来ません。

「住む」ことだけはＯＫという訳です。

 

 

市街化調整区域なのに、新興住宅地

 

小高い丘を開発して、５００戸ほどの家が立ち並ぶ住宅街。

その住宅街の中には、市街化調整区域に指定された地域も存在します。
なぜ？？？
答えはひとつではありませんが、

例えば私の事務所がある滋賀県湖南市では、

「線引き前に宅地開発が始まり、家が建つ前に線引きされてしまった住宅地」があります。

せっかく宅地造成したのに、後から法律が出来て家を売ってはいけませんと言われても、「承知しました」とは言えません。

ですので、こういう地域は市街化調整区域でありながら、規制は緩く設定されています。

 

 

自治体ごとに条例を制定

 

国で定められた都市計画法があるとしても、条令を決める権限は各自治体にあります。

なので、全国各地の市街化調整区域では、さまざまな条例によって規制緩和されているようです。

たとえば、兵庫県では「特別指定区域制度」という県が定めた制度があります。


 

 

 

それでも空き家利用には向かない「市街化調整区域」

全国には、市街化調整区域の規制を緩和する制度がたくさんあります。

しかし、空き家を利用してお店を開いたり、民泊で観光客を誘致したり。

こういった空き家活用は、まだまだ難しい状況です。
市街化調整区域でも確実に人口が減っていきます。

今後、市街化調整区域で空き家活用を自由にできるには、もう少し時間がかかるかもしれません。